Développer son patrimoine immobilier tout en défiscalisant : le dispositif pinel

Un investissement immobilier réalisé dans le cadre de la loi  PINEL permet d’obtenir une réduction d’impôt de 12% à 21% du montant de l’investissement selon la durée d’engagement de location.

Pour bénéficier de cette réduction, le bailleur doit respecter plusieurs conditions :

• Engagement de location sur une durée minimum de 6 ans
• Niveau de loyer
• Niveau de ressources du locataire
• Plafond d’investissement au m².

Toutes les communes ne sont pas éligibles au dispositif. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement.

Conditions relatives au logement, et éligibles au dispositif Pinel :

• Les logements neufs
• Les logements acquis en l’état futur d’achèvement ou construits par le contribuable
• Les logements acquis en vue de leur réhabilitation
• Les logements réhabilités
• Les logements issus de la transformation d’un local
• Les locaux que le contribuable transforme en logement
• Les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.

Anticiper la transmission de son patrimoine

Une transmission anticipée présente de nombreux avantages qui sont les suivants :

• Organiser et arbitrer l’affectation de son patrimoine sous son autorité tout en tenant compte des affinités et de la situation des enfants
• Éviter la naissance d’indivisions post-successorales souvent source de problèmes
• Garder le contrôle du bien donné jusqu’au décès
• Geler les valeurs
• Limiter la note fiscale.

Un avantage fiscal lié aux abattements :

Les héritiers réservataires que sont les enfants, bénéficient pour le calcul des droits de mutation, d’un abattement en ligne directe de 100 000 € envers chacun des parents, sur la valeur du patrimoine transmis.
Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. L’anticipation pourra donc faire bénéficier au(x) donataire(s) la possibilité de pouvoir renouveler plusieurs fois cet abattement.

NB: Le donataire est la personne qui reçoit et non celle qui cède.

Un avantage fiscal lié à la nature du bien donné :

Vous pourrez choisir d’allotir vos enfants soit de la pleine propriété soit de la nue-propriété de(s) bien(s).

Donner la nue-propriété d’un bien vous permet de cumuler de nombreux avantages :

• Vous conservez l’usufruit du bien (jouissance et revenus) jusqu’au décès.
• A votre décès, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans que le bien entre en succession et sans taxation.
• La valeur de la nue-propriété à transmettre est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Gérer sa location meublée non professionnelle à titre individuel

Si vous souhaitez acquérir un logement meublé ou un logement nu en vue de le meubler et de le louer, il s’agit d’une activité relevant du régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Cette activité n’est pas professionnelle mais elle doit malgré tout faire l’objet d’une inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Fiscalité de la location meublée non professionnelle : deux régimes possibles

• Le régime micro BIC
• Le régime réel BIC

Le régime micro

Dès l’instant où vos recettes ne dépassent pas un certain seuil, votre revenu imposable est déterminé en tenant compte du niveau des recettes perçues au cours de l’année civile, minoré d’un abattement. Le taux de cet abattement et le seuil des recettes dépendent de la nature de l’activité.

Le régime RÉEL (de droit ou sur option)

Le régime réel implique la tenue d’une comptabilité afin de déterminer le résultat à déclarer. Le traitement de ce type d’activité peut s’avérer complexe sur les plans comptable et fiscal, notamment du fait de :

• La gestion de l’amortissement des immeubles et des meubles (durée, composants)
• La gestion des frais d’acquisition
• La gestion du report des amortissements
• Le suivi des reports de déficit

Ce régime sera dans la plupart des cas plus avantageux que le micro puisqu’il permet la déduction des charges réelles et notamment les charges de « dépréciation » du bien (amortissements).

De plus, si vous relevez de ce régime, que vos recettes ne dépassent pas les limites du micro-BIC et que vous adhérez à un centre ou à une association de gestion agréée, vous pouvez bénéficier annuellement d’une réduction d’impôt. Cette réduction est égale aux 2/3 de vos frais de comptabilité, plafonnée à 915 €.

Les cotisations sociales

Lorsque l’activité meublée est exercée à titre individuel, aucune affiliation à un régime social n’est exigée, excepté dans certains cas, depuis la loi de décembre 2016.

« Désormais, dès l’instant que les recettes tirées de ces locations, de façon directes ou indirectes, par l’ensemble du foyer fiscal, seront supérieures à 23 000 € par an et que ces locaux seront loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée / à la semaine / au mois et n’y élisant pas domicile, l’affiliation sera obligatoire ».