Développer votre patrimoine immobilier tout en défiscalisant : le dispositif Pinel

Si vous investissez dans l’immobilier dans le cadre de la loi Pinel, vous pourrez alors obtenir une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du montant de l’investissement selon la durée d’engagement de location.

Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôts ?

Dans le cadre de la loi Pinel, le bailleur doit s’engager à respecter plusieurs conditions parmi lesquelles on trouve :

• Un engagement à louer son bien sur une durée minimum de 6 ans
• A respecter un certain niveau de loyer
• A respecter un certain niveau de ressources du locataire
• A respecter un plafond d’investissement au m²

A noter que certaines communes ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Par ailleurs, les plafonds de loyers et de ressources des locataires dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement.

Quelles sont les conditions relatives au logement pour qu’il soit éligible du dispositif Pinel ?

Les logements concernés par la loi Pinel sont :

• Les logements neufs
• Les logement acquis en l’état futur d’achèvement ou construit par le contribuable (futur bailleur)
• Les logements acquis en vue de leur réhabilitation
• Les logements réhabilités
• Les logements issus de la transformation d’un local
• Les locaux que le contribuable transforme en logement
• Les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.

Anticiper la transmission de son patrimoine

Transmettre par anticipation son patrimoine présente de nombreux avantages, parmi eux on retiendra particulièrement :

• Pouvoir organiser et arbitrer l’affectation de son patrimoine sous son autorité tout en tenant compte des affinités et de la situation des enfants.
• Éviter la naissance d’indivisions post-successorales, ces dernières étant souvent une source de problèmes.
• Garder le contrôle du bien donné jusqu’au décès
• Geler la valeur
• Limiter le poids fiscal
• etc.

Une transmission anticipée ouvre la porte à :

• Un avantage fiscal lié aux abattements : les héritiers réservataires que sont les enfants bénéficient, pour le calcul des droits de mutation, d’un abattement en ligne direct de 100 000 €, envers chacun des parents, sur la valeur du patrimoine transmis. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Le donataire pourra donc bénéficier plusieurs fois de cet abattement.  NB : le donataire est la personne qui reçoit et non celle qui le cède (le donateur).
• Un avantage fiscal lié à la nature du bien donné : lors d’une transmission par anticipation, vous pourrez choisir d’allotir vos enfants de la pleine propriété soit de la nue-propriété d’un ou des biens. Dans ce cas, il convient de souligner que donner la nue-propriété d’un bien vous permet de cumuler de nombreux avantages tels que :
• Le fait de conserver l’usufruit du bien (jouissance et revenus) jusqu’au décès.
• A votre décès, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans que le bien entre en succession et sans taxation
• La valeur de la nue-propriété à transmettre est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Gérer sa location meublée non professionnelle à titre individuel

Si vous souhaitez acquérir un logement meublé ou un logement nu en vue de le meubler et de le louer, il s’agit alors d’une activité relevant du régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette activité n’est pas professionnelle mais elle doit malgré tout faire l’objet d’une inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Notre service de conseil en gestion de patrimoine saura, ici comme sur les points précédents vous conseiller et vous guider.

Pour les meublés non professionnels, il existe deux régimes possibles :

• Le régime micro BIC
• Le régime réel BIC

Le régime MICRO

Si vos recettes ne dépassent pas un certain seuil (voir tableau) votre revenu imposable est déterminé en tenant compte du niveau des recettes perçues au cours de l’année civile, minoré d’un abattement. Le taux de cet abattement et le seuil des recettes dépendent de la nature de l’activité (location en vue d’habitation principale, ou touristique)

Le régime réel (de droit ou sur option)

Le régime réel implique la tenue d’une comptabilité afin de déterminer le résultat à déclarer. Le traitement de ce type d’activité peut alors s’avérer complexe sur les plans comptable et fiscal notamment du fait de :

• La gestion de l’amortissement des immeubles et des meubles (durée, composants)
• La gestion des frais d’acquisition
• La gestion du report des amortissements
• Le suivi des reports de déficit

Le régime RÉEL sera dans la plupart des cas plus avantageux que le MICRO puisqu’il permet la déduction des charges réelles et notamment les charges de « dépréciation » du bien (amortissement).

De plus, si vous optez pour ce régime, que vos recettes ne dépassent pas les limites du régime MICRO et que vous adhérez à un centre ou une association de gestion agréée, vous pouvez bénéficier annuellement d’une réduction d’impôt. Cette dernière est égale aux 2/3 de vos frais de comptabilité et plafonnée à 915 €.

Les cotisations sociales

Lorsque l’activité de meublé est exercée à titre individuel, aucune affiliation à un régime social n’est exigée excepté, dans certains cas, depuis la loi de décembre 2016 qui précise : « Désormais, dès l’instant que les recettes tirées de ces locations, de façon directes ou indirectes, par l’ensemble du foyer fiscal, seront supérieures à 23 000 € par an et que ces locaux seront loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée/à la semaine/au mois et n’y élisant pas domicile, l’affiliation – à un régime social – sera obligatoire.